• Renda Passiva: Comprar Imóvel para Alugar?


    Para quem já leu o famoso livro Pai Rico Pai Pobre , percebeu que, para o autor, o principal meio de se atingir a independência financeira é através de renda passiva gerada por imóveis. 

    Mas será que vale a pena comprar um imóvel com a finalidade de alugá-lo e obter a tal renda passiva? 

    A resposta como na maioria das vezes é: depende. 

    Sempre achei que comprar um imóvel era má ideia. Acredito que no Brasil um dos poucos motivos que fazia valer a pena comprar imóvel (para alugar ou não) por causa do aumento de preços assustadoramente alto que vimos nas últimas décadas. 

    Porém, até poucos anos atrás, o que tínhamos era: imóveis sobrevalorizados e taxas de juros altas. As taxas de juros altas atrapalham essa ideia de renda passiva via aluguel de duas formas: 

    -A primeira é pela taxa de financiamento, que fará com que você pague um alto valor por mês pelo financiamento, a ponto de poder anular algum ganho que teria com o aluguel. 
    -A outra forma de impacto dos juros é no custo de oportunidade, uma vez que se os juros estão a 10% a.a. por exemplo, por que você gastaria muito dinheiro para comprar/financiar um imóvel de 300.000,00 para alugá-lo por 2.000,00 por exemplo? Nesse simples exemplo, você obteria 8,30% a.a. de retorno e ainda sofrendo todos os pontos negativos de ser dono do imóvel, como risco de não conseguir alugá-lo por alguns meses, tendo eventuais custos relacionados ao imóvel etc... 
    E nesse exemplo é quando você compra o imóvel à vista! Financiando então... o retorno é bem menor, uma vez que terá que pagar o financiamento todo o mês... 

    Porém, agora com os juros mais baixos talvez seja interessante fazer contas e verificar quando vale a pena comprar/financiar um imóvel com a finalidade de se obter renda. 

    Assumindo algumas premissas, montei a planilha bem básica a seguir, as células marcadas em cinza são variáveis, é só escolher os valores que deseja e fazer sua simulação.

    Altere as variáveis cinzas à gosto. O resultado destacado em verde apresenta o quanto você teria de renda passiva (ou de gasto, dependendo dos valores) e o percentual do ganho (ou perda) sobre o capital investido inicialmente (entrada).
    Está sendo considerada uma taxa de juros pré fixada para o financiamento no modelo Price (cujos pagamentos são iguais do início até a quitação).
    O "Vender no Mín" é só uma conta sobre o quanto você teria no final do período se tivesse investido o valor da entrada mais os aportes na taxa básica de juros, então no final de todo o período, a ideia seria não vender o imóvel por menos do que esse valor.

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    1 comment:

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